El acceso a la vivienda es la principal preocupación de los españoles. El aumento del precio de compra y de los alquileres se debe en gran parte a la escasez en la oferta de inmuebles. El Banco de España opina que se necesitarían construir entre 500.000 y 800.000 viviendas nuevas en los próximos años, para corregir el problema.
La situación es insostenible. Jóvenes que no se pueden independizar porque no pueden comprar una vivienda, ni tan siquiera alquilarla, y personas que han vivido gran parte de su vida en una ciudad y que tienen que trasladar su domicilio a cientos de kilómetros de distancia para poder encontrar una vivienda asequible. Todo esto se da en una dinámica en la que los precios no paran de crecer año tras año, alcanzando máximos históricos.
Hay varios fenómenos nuevos que influyen en el aumento del precio de la vivienda, tanto para la compra como para el alquiler. Como la irrupción de grandes fondos de inversión, que compran grandes cantidades de viviendas y redimensionan los precios del mercado. O la emergencia de las viviendas turísticas. Que copan el parking de viviendas del centro de las ciudades y de los destinos turísticos y los arriendan como alquileres vacacionales. Haciendo, de manera indirecta, que el precio de los alquileres en la zona se dispare.
Pero hay una norma de sentido común. Si aumenta la cantidad de pisos en venta y en alquiler, el precio se normalizará. Es la ley de la oferta y la demanda. A mayor cantidad de pisos, el precio es más bajo. En todos los sectores productivos, la oferta tiende a nivelarse con la demanda. Se producen tantos bienes, como personas los necesitan. La producción de bienes se equipara a las necesidades reales. El panorama inmobiliario no es ninguna excepción.
La crisis de la vivienda.
Como acabamos de decir, hay varios factores que actúan como tapón. Vamos a centrarnos en uno de ellos. La escasez de viviendas.
Varios informes señalan que para equilibrar el mercado inmobiliario español se tendrían que ofertar 200.000 viviendas nuevas cada año. Esto significa que hay que construir nuevas viviendas. Las viviendas de segunda mano; que son las que ahora mismo acaparan el mercado inmobiliario, son insuficientes para cubrir las necesidades de la población.
En España se está construyendo vivienda nueva. Como podemos ver en las webs de algunas empresas constructoras como Geneo, una empresa madrileña, con gran experiencia en el sector, especializada en la construcción de viviendas residenciales, y que recientemente ha finalizado varias promociones en Boadilla del Monte.
Sin embargo, el nivel de construcción es muy inferior a las necesidades reales. De las 200.000 viviendas nuevas que indican los expertos que se deberían construir en España cada año, a penas se finalizan entre 100.000 y 150.000. Por lo que aparece un déficit acumulado.
El mercado inmobiliario español se ha movido siempre por el beneficio inmediato. A finales del siglo pasado y principios del actual, cuando la tendencia mayoritaria era la compra, se disparó la construcción de vivienda nueva. Era la época de la economía del ladrillo y de la burbuja inmobiliaria. Encontrar un piso en alquiler en una inmobiliaria física de Madrid era complicado. Más del 95% de la oferta eran viviendas en venta.
Con la crisis del 2008, la situación cambia radicalmente. Los bancos cierran el grifo de las hipotecas y la gente tiene miedo a comprar. La tendencia vira hacia el alquiler. Las empresas constructoras se reconvierten en empresas de reformas. Genera un beneficio más inmediato reformar un piso de segunda mano y ponerlo en alquiler, que construir una casa nueva.
Con el auge del turismo y los alquileres Airbnb, los propietarios de viviendas en alquiler se dan cuenta de que ganan muchísimo más dinero con alquileres vacacionales de corta duración que con los alquileres tradicionales.
Ahora nos encontramos ante un problema estructural de calado. La crisis de la vivienda. Una crisis que se puede resolver, en gran medida, con la construcción de nuevas viviendas.
¿Por qué no se construyen más pisos?
El Periódico de Cataluña señala que existen tres problemas que dificultan la construcción de nueva vivienda en nuestro país.
Los expertos indican que habría que construir un mínimo de 700.000 viviendas en los próximos años, nos puede parecer una cantidad desorbitada, pero lo cierto es que en los años 2007 y 2008 se entregaban en mano en España 600.000 viviendas nuevas cada año. No se trata de reproducir modelos económicos antiguos, pero este dato pone de manifiesto que solventar el déficit de viviendas es posible.
La situación ha cambiado y el primer problema que encuentran los constructores y los promotores inmobiliarios es la falta de suelo urbanizable. Las grandes ciudades en España han crecido hasta el máximo de sus posibilidades. Las ciudades se fusionan con su área metropolitana, hasta el punto, que cruzar de acera en una calle puede ser suficiente para pasar de una localidad a otra. Como sucede en Barcelona, en el barrio de Sants, para pasar a Hospitalet del Llobregat.
Esta escasez de suelo hace que el precio se dispare y, por tanto, que haya que traspasarlo al precio final de la vivienda. Aunque parece un tema complejo, resolverlo depende de la voluntad política. Si los ayuntamientos ponen a disposición de las constructoras suelo urbanizable, se puede construir sin tantas limitaciones.
Otro escoyo que denuncian los constructores es el exceso de burocracia para iniciar unas obras. Todo proyecto debe ser aprobado por el ayuntamiento del municipio en el que se va a construir para comprobar que se adecúa a los planes urbanísticos municipales. Una licencia de obra tarda en concederse entre 15 y 24 meses desde que se solicita. Hasta que la licencia no está concedida, no pueden iniciarse las obras. Los constructores señalan que las autorizaciones administrativas para construir se rigen por procedimientos lentos, rígidos y obsoletos, que obstruyen la agilidad que en estos momentos necesita el sector.
El otro problema que indica El Periódico de Cataluña es que nos encontramos ante un sector, el de la construcción, destartalado después de la crisis del 2008 y que en todo este tiempo no ha conseguido recuperarse del todo. Cuando explotó la burbuja inmobiliaria, muchas empresas relacionadas con la construcción cerraron. Esto se aprecia en que en estos momentos hay falta de promotores inmobiliarios suficientes para afrontar los retos que se presentan.
La falta de mano de obra es otro de los síntomas que evidencian el estado en el que se encuentra la construcción. De ser uno de los sectores que más puestos de trabajo generaban a principios de siglo, hoy nos encontramos con que no hay trabajadores suficientes. Algunos profesionales de la construcción denuncian que no hay relevo generacional.
El parking actual de viviendas no es suficiente.
Se hablan de problemas que dificultan el acceso a la vivienda como los alquileres vacacionales y los grandes fondos de inversión. Fenómenos que, por un lado, retiran del mercado viviendas que podrían utilizarse para uso residencial y lo destinan a uso turístico; y, por otro lado, grandes tenedores que acumulan pisos vacíos. La Asociación Española de Ciencia Regional señala que aunque se dispusiera de todos los pisos vacíos que hay en nuestro país, no se podrían resolver las necesidades ocupacionales que hay en España. ¿Cómo puede ser que pasemos de un país con viviendas vacías a que no haya viviendas para todos?
El fenómeno se explica por el crecimiento demográfico natural y por la llegada de población extranjera. En estos momentos tenemos una población de más de 49 millones de habitantes. En el segundo trimestre del 2025 aumentó la población del país en más de 119.000 personas.
Aunque la población española está envejeciéndose, hay una generación de jóvenes que demandan viviendas para poder independizarse y formar un hogar. Es una ley natural.
Cuando hablamos de población extranjera que fija su residencia en España no podemos limitarnos únicamente en los inmigrantes, esto es una visión sesgada de la realidad. Nuestro país resulta atractivo para algunas comunidades europeas que fijan aquí su residencia. En España viven 400.000 británicos y hay 116.000 ciudadanos alemanes empadronados en municipios españoles. A esto hay que añadir otras nacionalidades como rusos, italianos y franceses que no entrarían dentro de lo que solemos concebir como un inmigrante que necesita regularizar su estancia en nuestro país. Estas comunidades también necesitan vivienda propia.
Como es lógico, para poder mantener el nivel económico y social del que disfrutamos, necesitamos mano de obra extranjera, que llegan a nuestro país con el deseo de tener una vida mejor que la que tenían en sus países de origen.
Lo cierto es que con todos estos datos en la mano, si se dispusiera de todos los pisos vacíos que hay en España a penas se resolverían el 10% de las necesidades ocupacionales que hay en nuestro país.
En los últimos 60 años, la población española se ha concentrado en las grandes ciudades y en la costa. Es donde más oportunidades de trabajo hay y donde mejores servicios se tienen. Es en estas zonas donde más acuciante es la necesidad de vivienda.
Tenemos suelo para construir.
Un artículo publicado en La Vanguardia resalta que España tiene suelo disponible para construir 500.000 viviendas en un año y medio o en dos. Esta disertación parte de un estudio que elaboró el Ministerio de la Vivienda partiendo de analizar la situación de los sectores residenciales en las distintas comunidades autónomas.
La conclusión que extraen los periodistas viene a combatir la idea de falta de suelo finalista para construir. Gran parte de la superficie de la que estamos hablando no es suelo que esté declarado urbanizable en estos momentos, pero reúne las condiciones para habilitarlo en poco tiempo.
El Ministerio de Vivienda ha trabajado durante más de un año en estudiar el suelo disponible en núcleos residenciales que tienen más de 1.000 viviendas construidas. Evaluando la posibilidad de aprovechar el suelo que los ayuntamientos ya han declarado urbanizable, y la opción de ampliarlos con una inversión pública que permita dotarlos de infraestructuras en breve.
En estos momentos hay 236.000 inmuebles en fase de construcción o con proyectos listos para ser aprobados, y alrededor de 2,4 millones de terrenos que sería necesario adaptarlos para poder construir.
Para desarrollar un proyecto de esta envergadura es necesaria la voluntad política y acelerar los trámites que facilitan la construcción. En la actualidad, los ayuntamientos tardan entre 10 y 15 años en preparar suelo para construir un barrio nuevo. Ante la situación tan acuciante en la que vivimos, la administración pública tendría que acelerar los trabajos y agilizar los trámites.
Hacer esto implica pasar de tomar algunas medidas puntuales a diseñar proyectos estratégicos a medio plazo que busquen resolver el problema de la vivienda de manera eficiente.
Los poderes públicos deben ponerse a la cabeza.
Hasta ahora solo hemos visto por parte del gobierno, medidas que solo afrontan una parte del problema y que actúan como parches o cortafuegos. Medidas como limitar la cantidad de alquileres turísticos o penalizar a los propietarios que suban los precios de los alquileres cuando termina un contrato. Soluciones que son razonables, pero que son insuficientes.
En el tema de la construcción de obra nueva están bastante parados. Falta decisión. En noviembre del 2025, el presidente de la Generalitat de Catalunya, Salvador Illa, presentó una propuesta por la cual entre el 40 y 50% de la obra nueva debería destinarse a alquiler asumible. En las construcciones privadas, al menos un 10% debería destinarse a vivienda social.
Aquí hay un problema de base. Si un constructor privado inicia una promoción, lo que va a intentar es ganar el máximo de dinero con ella. Es lícito, no va a renunciar a una parte de sus beneficios en pro del interés general. Esta propuesta limita la iniciativa privada.
Por tanto, para afrontar el problema deben ser los poderes públicos los que se asuman el papel de constructores. No limitarse únicamente a proponer medidas, sino encabezar proyectos de construcción, que al mismo tiempo que dinamizan la economía, pasan a resolver el problema de la crisis de la vivienda.
